Észrevesszük, amit más nem: hibákat, lehetőségeket, megtakarításokat. Érdemes egy építésztől műszaki átvizsgálást kérni családi ház vásárlása előtt, mert a helyszínen felismeri a benne rejlő lehetőségeket, kiszűri azokat a műszaki, statikai hibákat, amelyeket később gazdaságtalan lenne javítani, felismeri a jogszabályokból adódó buktatókat, feltárja a várható felújítási költségeket, így a döntés biztonságosabb és megalapozottabb lesz.
Állapotfelmérés és műszaki átvizsgálás meglévő ház adás-vétele előtt
A beépítési-, vagy más néven telepítési terv célja meghatározni a legoptimálisabb tömegalakítást és az épülettömeg(ek) telken való elhelyezkedését, a tervezési programban előirányzott hasznos alapterület, a telek adottságai (méret, geometria, lejtés, tájolás, növányállomány stb.) alapján, a jogszabályok alkotta keretek között. Jellemzően helyszínrajz léptékű tervek készülnek, M 1:200-1:500 léptékben, valamint 3D tömégvázlatok és magyarázóábrák, kalkulációk is készülhetnek a könnyebb megértés érdekében. Szükségessé vállhat geodéziai felmérés, közműbekötési tervek, meglévő épületek felmérési tervei.
Beépítési terv
Kizárólag lakó rendeltetés esetén. A település helyi építési szabályzata határozza meg, hogy az adott övezetben milyen rendeltetés/funkció helyezhető el. Egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépület építése, a meglévő lakóépület 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése, ha a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges. Az építtető döntése alapján az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység építési engedély alapján is végezhető. Az egyszerű bejelentéshez szükséges építészeti-műszaki dokumentáció tartalma és formai követelményei jogszabályban meghatározottak. A névben szereplő "egyszerű" szó nem a bejelentési forma gyorsaságára utal, hanem arra, hogy a terveknek egyszerűsített, kiviteli terv szintű műszaki tartalommal kell rendelkeznie. Az egyszerű bejelentési eljárás építéshatósági hatáskörben zajlik, az éppíttető kérelmére indul, a kérelmet és kötelező mellékleteit az ÉTDR rendszeren keresztül lehet benyújtani. Az egyszerű bejelentési tervet írásban elfogadott koncepcióterv alapján készítjük el, a jogszabályban meghatározott formai és tartalmi követelményeknek megfelelően.
Egyszerű bejelentési eljárás dokumentációja
lakóépületek egyszerű bejelentése
Meglévő épületek esetében és jövőbeli beruházások tervezésekor energiahatékonysági számításokat végzünk, helyszíni felmérés vagy építészeti-műszaki tervek alapján, amelyből meghatározható a felújítandó és felújított változatok energiafogyasztása és szén-dioxid emissziója. A számítások alapján energiahatékonysági intézkedéseket tudunk javasolni, melyek tervezésénél komplexen vizsgálunk energiahatékonysági, építészeti-műszaki, fenntarthatósági és gazdaságossági szempontokat, majd az építtetői prefernciák alapján kiválaszható az optimális megoldás.
Energiahatékonyosági felújítási javaslat
Vannak esetek, amelyeket nem lehet csupán a jogszabályok és előírások alapján megítelni, ilyenkor érdemes az illetékes főépítésznél vagy építéshatóságnál utánajárni a kérdésnek, ebben az esetben az egyeztetésekhez szükséges dokumentáció elkészítésével, vagy meghatalmazottként a különbőző helyeken egyeztetések lebonyolításával tudunk segíteni.
Előzetes hatósági vagy önkormányzati egyeztetések
Az energetikai tanúsítvány egy olyan igazoló okirat, amely megmutatja az épület energiahatékonyságát. A minősítés célja, hogy a megbízó hiteles információt kapjon az ingatlan energetikai színvonaláról, üzemeltetés alatti fogyasztásáról. Az energetikai tanúsítvány készítése minden esetben előre egyeztetett időpontban, helyszíni felmérés alapján történik. A számításokat és a tanúsítvány elkészítése a felméréstől számított 3-4 nap alatt elkészítjük és elektronikusan megküldjük. Az energetikai tanúsítvány jogszabályilag kötelező ingatlan adás-vételnél és bérbeadásnál, használatbavételi eljárás kérelmezéséhez, legyen az használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány iránti kérelem benyújtása előtt. Sok esetben a banki hitelkérelemhez és energetikai felújítási pályázatokhoz is kérhetik. Az energetikai tanúsítvány 5 évig érvényes. Meglévő épületek állapotrögzítésének és tanúsításának esetén energiahatékonyságot növelő felújítási javaslatokat is tartalmaz, melyekhez gazdaságossági vizsgálat is kérhető, így a tanúsításon túl képet kaphatunk megéri-e a felújítást elvégezni. Habár legtöbbször kötelező rossznak tűnhet, ha megértjük az energetikai tanúsítvány készítésének célját, enyhülhet a feleslegesnek tűnő plusz költség miatti ellenérzés. Az energetikai tanúsítás egy alkalmas eszköz arra, hogy információt kapjunk az épületállomány aktuális állapotáról, melynek ismeretében leghatékonyabb és legeredményesebb megoldásokat tudjuk bevezni a fenntarthatósági célok eléréséhez, a klímaváltozás megakadályozására.
Energetikai tanúsítvány
Lakóterek tervezésénél, legyen szó teljes családi ház tervezésről, vagy belső térrendezésről már a tervezési program meghatározásának fázisában felmerül a konyha, tároló és beépített bútorok szerepe. Egy lakótér akkor jó, ha teljes mértékben kiszolgálja lakói igényeit. Ezen funkcióját akkor tudja maximálisan betölteni, ha az igények kielégítéséhez szükséges funkciót ellátó bútorokat a legharmónikusabban magábaintegrálja. Ezen egységesség létrehozásához az egyik legjobb eszköz a bépített bútorok alkalmazása. Beépített bútorok tervezésekor arra törekszünk, hogy a tér szerves részévé válljon, a harmónikus egységet alkosson a szerkezeti elemekkel, a lakótér harmóniájához szükséges méret, anyag és szín igényekkel. A tökéletes illeszkedésért a bútorokról is készülhet "kiviteli terv", amely biztosítja, hogy az adott bútor az adott helyen tökéletesen megépíthető legyen és igényeinek megfelelően funkcionáljon. Az egyedi bútortervek készítésnél kooperálunk asztalossal, üvegessel, villanyszerelővel, épületgépészekkel, így elkerülhető, hogy beépítéskor merüljenek fel kompromisszumos félmegoldásokat eredményező problémák.
Egyedi bútor terv
Az építésügyi hatóság a tízéves intézkedési határidőn belül végzett jogszerűtlen építési tevékenységek esetén az építtető vagy a tulajdonos kérelmére fennmaradási engedélyt ad, ha annak jogszabályi feltételei fennállnak. A jogszabályi feltételek közel azonosak a hatályos építési engedélyzés feltételeivel. A fennmaradási engedély iránti kérelemben a jogszerűtlenül megépített építmény, építményrész továbbépítésének engedélyezésére vagy használatbavételére irányuló kérelem is előterjeszthető. A fennmaradási enegedélyhez szükséges építészeti-műszaki dokumentáció tartalma és formai követelményei jogszabályban meghatározottak. A fennmaradási eljárás építéshatósági hatáskörben zajlik, az éppíttető kérelmére indul, a kérelmet és kötelező mellékleteit az ÉTDR rendszeren keresztül vagy személyesen elektronikus adathordozón lehet benyújtani. A fennmaradási engedélyezési tervet módosítások nélkül felmérési terv alapján, módosításokkal írásban elfogadott koncepcióterv alapján készítjük el, a jogszabályban meghatározott formai és tartalmi követelményeknek megfelelően.
Fennmaradási- és továbbépítési engedélyezési terv
A főépítészi szakmai konzultációhoz készített dokumentáció a koncepcióterv meghatározott formában történő prezentálása. A tartalmat és formát az adott település településképi rendeletében foglaltak szerint állítjuk össze. Nem teljes értékű műszaki dokumentáció, a koncepció megértéséhez szükséges számú és műszaki tartalmú rajzot, ábrát, műszaki leírást és fotódokumentációt tartalmaz. Elsődleges célja igazolni a terv alapján megépülő épület településképbe való illeszkedését.
Főépítészi szakmai konzultációs dokumentáció
Észrevesszük, amit más nem: hibákat, lehetőségeket, megtakarításokat. Több éves ingatlanfejlesztői tapasztalattal megalapozott javaslatokat teszünk, hogy ingatlanbefektetése jövedelmezőbb, kockázatmentesebb és értékállóbb legyen. Feltárjuk az ingatlanban rejlő lehetőségeket, legyen az egyszerű térrendezés, bővítés, átalakítás vagy funkcióváltás, amelyek növelik a hasznosíthatóságot, tudjuk mitől nő az ingatlan piaci vonzereje, milyen eszközökkel lehet növelni az ingatlan fejlesztés utáni piacképességét és eladhatóságát. Fontos számunkra a jogszabályi megfelelőség, tudjuk milyen módon feleltethető meg a beruházás a szabályozásnak és előírásoknak.
Fejlesztési javaslatok
Az előzetes főépítészi és hatósági egyeztetéseken túl bizonyos esetekben szükséges lehet kötelező főépítészi szakmai konzultáció lebonyolítására. Az, hogy mely esetekben kötelező a szakmai konzultáció, az adott település önkormányzatának településképi rendeletében írja elő, ugyanitt részletezve van, hogy milyen tartalmú dokumentáció szükséges a konzultációhoz. A főépítészi szakmai konzultációra a koncepció terv elkészülte után kerül sor, melyet a főépítészi pozitív vélemény esetén véglegesítünk. A főépítészi konzultáció lebonyolítását kérelmezését és lebonyolítását végezheti személyesen a megbízó, vagy az általa erre meghatalmazott építész tervező is. Mi javasolni szoktuk, hogy mind a megbízó, mind a tervező legyen jelen. Bizonyos esetekben az engedélyezési-, vagy bejelentési dokumentációnak kötelező elem a főépítészi szakmai konzultációról készült jegyzőkönyv, pozitív állásfoglalással.
Főépítészi és hatósági egyeztetések
Meglévő épületek felmérési tervéhez szükséges méréseket a helyszínen lézeres távolságmérővel végezzük. A helyszíni mérés során mind az épület külső homlokzatát, illetve belső tereit mérjük, valamint részletes fotódokumentációt is készítünk. A helyszíni felmérést előre egyeztetett időpontban végezzük, az épület nagyságától függően 2-3 órát vesz igénybe. A mért értékek alapján 3-5 munkanap alatt elkészítjük a felmért épület 3D-s digitális modelljét.
Felmérési tervek készítése és digitalizálás
Generáltervezőként mi koordináljuk a teljes tervezési folyamatot, így megbízónknak nem kell külön-külön szakágakkal egyeztetnie. Egy kézben tartjuk az építészeti, statikai, gépészeti, elektromos, energetikai, kertépítészeti és egyéb felmerülő szakági terveket, hogy a végeredmény összehangolt és hibamentes legyen.
Generáltervezés
Érdemes már a telek megvásárlása előtt bevonni egy építészt, mert ő felméri a szabályozási kereteket, a telek adottságait, a kivitelezés várható költségeit és kockázatait, az értéknövelő és fenntarthatósági lehetőségeket, valamint a rejtett problémákat. Összességében egy építész véleménye telekvásárlás előtt olyan, mint egy pénzügyi tanácsadóé befektetés előtt: csökkenti a kockázatot, optimalizálja a lehetőségeket, és segít olyan döntést hozni, amely nemcsak rövid távon, hanem évtizedekre előre értéket teremt.
Helyszíni tanácsadás telek adás-vételt megelőzően
A nem engedélyköteles építési tevékenység befejezésekor az építési hatóság kérelemre hatósági bizonyítványt állít ki. Az ingatlannyilvántartásba történő felvezétskor kérik. Nem engedélyköteles építési tevékenység pl. az egyszerű bejelentéssel épült családi házak építése és használatbavétele , 10 évnél régebben épült épületek esetében
Hatósági bizonyítvány
Egy jól elkészített költségvetési kiírás kapocs a tervezés és a kivitelezés között, rendszerezve és tételesen sorolja fel a munkafolyamatokat és a beépített anyagok mennyiségét. Készülhet árazott költségvetési kiírás, amely arányokat és nagyságrendeket mutat, a valóságot ritkán fedi, mivel normagyűjteményben szereplő díjakkal számol, arra azonban alkalmas, hogy a megfelelő tartalékkal számolva segítse a pénzügyi tervezést és a beruházás finanszírozási ütemezését, rendszerezze a munkafolyamatokat. Az árazatlan költcségvetési kiírás tökéletes eszköz arra, hogy az alapján kérjünk be árajánlatokat, így összemérhetővé teszi a különböző kivitelezők árajánlatait, ugyanarra a műszaki tartalomra, ezzel minimalizálja a félreértéseket és a későbbi rejtett többletköltségeket.
Költségvetési kiírás
A konszignáció az építészeti-műszaki dokumentációban egy részletes, tételes kimutatás az építmény egyes szerkezeti, vagy beépítendő elemeiről, lista vagy táblázat formájában készül, amelyben szerepelnek az adott építészeti elem (pl. nyílászárók, szaniterek, elektromos és gépészeti szerelvények, mobilbútorok) legfontosabb adatai – darabszám, méret, anyag, gyártmány, minőség, esetleg beépítési hely. A listában szereplő elemek számozva vannak, azonos tulajdonságú elemek azonos konszignációs számot kapnak. A konszignációs számok alapján a tervlapokon az adott jelű elem beépítési helye jól beazonosítható. Ez a dokumentum jellemzően a kiviteli terv része, a kivitelezés és a költségtervezés szempontjából is kulcsfontosságú, mert egyértelműen meghatározza, milyen elemekre van szükség, így segíti az árajánlatkérést, a beszerzést, a gyártást, a beépítés pontosságát és az ellenőrzést.
Konszignációk
A kiviteli terv elfogadott koncepcióterv alapján készül, részletekbemenő műszaki tartalommal. Két fő eleme a tervlapok és a műszaki leírás. A rajzok léptéke ennek megfelelően M 1:50, részletrajzok, csomópontok esetén M 1:20 vagy M 1:10 A kiviteli terv, ahogy azt neve is sugallja alkalmasnak kell lennie arra, hogy az alapján építve az épület használatra alkalmas módon, megvalósulhasson. Meghatározza az épület rétegrendjeit, a beépítésre kerülő anyagok műszaki paramétereivel, az épület tartószerkezetének terveit és technológiai leírását, minőségi előírásokat és az építésre vonatkozó utasításokat. A kiviteli tervet a szakági tervezőkkel kooperálva készítjük el. Részletessége folytán ez a tervtípus már alkalmas árazott vagy árazatlan költségvetési kiírás készítésére, kivitelezői árajánlatok bekérésére és összehasonlítására. Azt, hogy milyen esetben kötelező kiviteli tervet készíteni, jogszabály írja elő, melyre a tervezési program összeállításakor felhívjuk megbízóink figyelmét. (Kiviteli terv tartalma épület esetén és térrendezés esetén)
Kiviteli terv
A kialakult tervezési program alapján számos javaslatot teszünk, melyet többkörös konzultáció alatt finomítunk mindaddig, amíg a végleges verzió meg nem születik. A koncepcionálás alatt a klasszikus alaprajz-metszet-homlokzati rajzokon túl forgatható, monitoron bejárható 3D modellel, szükség esetén realisztikus látványtervezéssel segítjük a tervek megértését, miközben végigbeszéljük a verziók előnyeit és hátrányait. Tervezési kérdésekben a közbenső és végső döntés a megbízóé, mi "csak" a döntéstámogatást végezzük. Célunk, hogy megbízóink a kritikus pontokon önállóan és magabiztosan tudjanak dönteni, mind műszaki, esztétikai, gazdasági, építésijogi és fenntarthatósági kérdésekben. A koncepciótervek léptéke jellemzően M 1:100, kiolvasható belőle az épület tömegformálása, a helyiségek funkcionális elrendezése, térkapcsolatai, a nyílászárók körülbelüli helye és mérete, valamint az épület főbb beépítési paraméterei, tartószerkezeti megoldásai. A koncepcióterv tartalmazza a felmérési tervet (ha meglévő épületről beszélünk), eltérő szintek alaprajzait, jellemző metszeteket, homlokzatokat, helyszínrajzot, tömegvázlatokat. Az elfogadott koncepcióterv alkalmas dokumentum hatósági-, főépítészi egyeztetésekhez, valamint ez alapján kérhetünk árajánlatot szakági tervezőktől, az engedélyes vagy kiviteli tervek szakági dokumentációinak elkészítésére. Ebben a fázisban még nem javasolt a kivitelezői árajánlatok kérése, mert a koncepcióterv műszaki tartalma nem végleges. Nem utolsó sorban a koncepcióterv alapján készül el az engedélyes vagy kiviteli terv.
Koncepció terv
Már a projektelőkészítés fázisában kitérhetünk a projekt nagyságrendi költségének becslésére, amely főleg akkor fontos, ha a megvalósítandó elképzelésnek meghatározott pénzügyi keretbe kell beleférnie, vagy a finanszírozás kérdése még nem eldöntött. A költségbecslés alapja egy már kialakult tervezési program.
Költségbecslés
Az építészeti megvalósíthatósági tanulmány célja annak bemutatása, hogy egy telek vagy épület milyen szabályozási, műszaki és gazdasági keretek között hasznosítható. Tartalmazza a telek és az épület adottságainak vizsgálatát, a jogszabályi előírásokat, lehetséges beépítési és funkcionális változatokat, valamint a fenntarthatósági és költséghatékonysági szempontokat. A tanulmány végül javaslatot ad az optimális fejlesztési irányra, ezzel támogatva megbízónk biztonságos és megalapozott döntését.
Megvalósíthatósági tanulmány
Az építési műszaki ellenőr, az építtető helyszíni képviselőjeként az építőipari kivitelezési tevékenység teljes folyamatában elősegíti és ellenőrzi a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések és a kivitelezési dokumentáció betartását. Felkészült műszaki ellenőr partnerünkkel kooperációban tudjuk megbízóinkat műszaki ellenőri tevékenységgel segíteni.
Műszaki ellenőrzés
Szakági tervezőknek hívjuk azokat az építésszel és megbízóval kooperáló mérnök kollégákat, akik olyan különböző műszaki területek szakértői, amelyek az épületek komplex tervezésnél szükségesek. A szakági kollégák bevonását a koncepcióterv véglegesítése után érdemes megkeresni tanácsadás, vagy tervezési árajánlatadás céljából. Bizonyos szakági munkarészek az engedélyes terveknek kötelező elemei, bizonyos szakágak tervei pedig javasoltak. Ezek szükségességéről a koncepcionálás fázisában már tájékoztatást adunk. Családi ház léptékben leggyakoribb szakági terv a tartószerkezeti terv (statika), az épületgépészeti- és épületvillamossági terv, de tűzvédelemi, kert- és tereprendezési terv is felmerülhet, valamint lakberendezéssel és bútoripari szakemberek terveivel is találkozhatunk. A mi feladatunk a velük való kooperáció és adatszolgáltatás, hogy az építész tervek és a szakági tervek összhangba kerüljenek.
Szakági tervezőkkel való kooperáció
Minden megkeresés esetében ezzel kezdjük a tervezést. Helyrajzi szám alapján kivonatoljuk az adott ingatlanra vonatkozó építési előírásokat, vonatkozó jogszabályt, melyet az első konzultáció, vagy tanácsadás alkalmával ismertetünk és megosztunk. Ezek alapján tudunk érdemben pontosítani a megbízói igényeket és lehetőségeket. Imerjük a kiskapukat, terveztünk is már parat, azonban ha megbízónk kizárólag ezeket keresi, általában átirányítjuk egy lakatos kollégához.
Szabályozási kivonatok készítése
Engedélyhez nem kötött építési tevékenységek esetén (pl. kerítésépítés, közterületről látható, hasznos alapterület növekedésével nem járó átalakítás, homlokzati nyílászáró csere, reklámcégér stb. ) a település önkormányzata felé, a helyi településképi rendeletben meghatározott esetekben településképi bejelentést szükséges tenni. A településképi bejelentés mellékete az építészeti-műszaki tervezői jogosultsággal rendelkező szakember által készített településképi bejelentési dokumentáció, amely az építési tevékenység eredményeként létrejött változást mutataja be, a megértéshez szükséges számú és műszaki tartalmú rajzzal, ábrával, műszaki leírással és fotódokumentációval, a rendeletben meghatározott formai követelmények szerint.
Településképi bejelentési eljárások dokumentációja
A tervezési szerződés legfontosabb része, a megbízó igényeinek és lehetőségeinek felmérése alapján meghatározott tervezési program, mely részletekbemenően tartalmazza a megbízó igényeit, az előre jelzett helyiségigénytől kezdve az aprónak tűnő, de a megbízó számára fontos egyedi kérésekig. A jó tervezési program a kulcs a félreértésmentes, gördülékeny és eredményes együttműködéshez. Minden esetben tanácsadás, vagy konzultáció előzi meg, mely során már célzott kérdésekkel és javaslatokkal támogatjuk a megbízói döntéshozást. A tervezési szerződés alírásakor a megbízó hagyja jóvá.
Tervezési program meghatározása
Az építészeti-műszaki dokumentációt készítő tervező, tervezői művezetőként működik közre a kivitelezés helyszínén, amelynek során az általa készített kivitelezési dokumentáció megvalósulását ellenőrzi, elősegíti az építőipari kivitelezési tevékenység során a kivitelezési dokumentációval kapcsolatban felmerült tervezési szakkérdések megoldását. Fontos felhívni a figyelmet, hogy tervezői művezetés kiviteli terv készítés esetében kötelező és a tervező sem építtetői, sem lebonyolítói, sem műszaki ellenőri feladatokat, illetve felelősséget nem vesz át.
Tervezői művezetés
Jogszabályban meghatározott olyan építési tevékenységek, amelyek nem végezhetőek egyszerű bejelentés alapján. Kiemelve a családi házak építésénél leggyakoribb eseteket: Új épület esetében akkor kötelező, ha az hasznos alapterület bővülést eredményez és ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja, meglévő épület bővítése esetén, ha az így készült épület az előző paramétereket meghaladja. Az egyszerű bejelentéshez szükséges építészeti-műszaki dokumentáció tartalma és formai követelményei jogszabályban meghatározottak. Az építési enegedélyezési eljárás építéshatósági hatáskörben zajlik, az éppíttető kérelmére indul, a kérelmet és kötelező mellékleteit az ÉTDR rendszeren keresztül vagy személyesen elektronikus adathordozón lehet benyújtani. Az építési engedélyezési tervdokumentációt írásban elfogadott koncepcióterv alapján készítjük el, a jogszabályban meghatározott formai és tartalmi követelményeknek megfelelően.
Építési engedélyezési eljárás dokumentációja
Not found